미국 주식 배당 포트폴리오에 리츠를 담아도 될까?
미국 배당 포트폴리오를 구성할 때 에너지, 파이낸스(BDC) 등의 섹터와 함께 큰 축을 차지하는 것이 부동산 리츠입니다.
하지만 금리 인상으로 인한 부동산 리츠의 수익률 감소와 코로나 이후 임대 수요의 감소로 인해 가장 큰 타격을 받고 있는 섹터가 부동산 리츠이기도 합니다.
상대적으로 한국 오피스 시장이 여전히 안정적인 상황이라 체감하기 힘들지만 데이터 센터를 제외한 미국 부동산 리츠는 장기적인 펀더멘털의 훼손이 우려되는 분위기가 지배적입니다.
20%에 육박하는 미국 상업용 오피스의 공실률
글로벌 부동산 컨설팅 회사 CBRE의 최근 자료에 따르면 지난해 미국 오피스 공실률이 19.0%를 기록했습니다. 올해에는 공실률이 19.9%까지 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
19.0%에 달하는 공실률은 1990년 초반 이후 가장 높은 공실률입니다. 더욱 주목해야 할 내용은 2028년까지 공실률이 18% 이하로 떨어지지 않는다고 전망한 점입니다.
90년대 초반의 공실률과 현재 상황은 공급과 수요 측면에서 차이가 있습니다. 과거 공실률의 원인은 오피스의 과잉 공급이 주된 원인이었다면, 지금은 수요 감소가 주된 원인입니다.
 |
| 미국 오피스 공실률 추이 (출처 : Sherwood, CBRE) |
컨트롤이 가능한 공급 이슈보다 수요의 이슈는 훨씬 더 부정적이고 근본적인 문제입니다.
코로나 이후에도 재택근무 등 유연 근무는 지속 확대되고 있고, 기업들은 더 이상 과거처럼 많은 공간을 필요로 하지 않게 되었습니다. 이번 보고서에 따르면 직원들이 풀타임으로 사무실에서 근무하는 기업은 31%에 불과합니다.
수요와 공급의 불균형을 맞추기 위해서는 공급을 축소해야 합니다. 하지만 개발 계획 수립 이후 준공까지 몇 년의 기간이 소요되는 부동산 특성상 최근까지도 오피스 공급은 지속되었습니다.
코로나 이후 신규 프로젝트가 축소되었다고 하더라도 공급 축소가 시장에 영향을 주는 데까지는 향후 몇 년의 기간이 필요합니다. CBRE가 2028년까지 현재의 높은 공실률이 지속될 것이라고 전망한 이유입니다.
가장 심각한 샌프란시스코의 오피스 공실
이번 미국의 오피스 공실 문제는 샌프란시스코 등 특정 도시에 더욱 집중되어 있다는 특성이 있습니다. 장기간 지속된 테크 기업의 활황 등에 힘입어 신규 공급이 확대된 샌프란시스코의 경우 공실률이 36.7%에 달하는 것으로 조사되었습니다.
 |
| 미국 공실률 상위 주요 도시 (출처 : CBRE) |
샌프란시스코에서는 공실 문제를 적극적으로 해소하기 위해 상업용 오피스를 주거용으로 전환하는 프로젝트들도 진행되고 있지만 오피스 건물이 가진 구조적인 특성과 각종 규제로 인해 제한적인 수준에 머무를 수밖에 없습니다.
샌프란시스코를 떠나 좀 더 낮은 임대료와 주거 비용을 가진 텍사스 등으로 이전하는 움직임도 커지고 있습니다. 더욱 우려스러운 점은 한계를 넘어선 오피스 공실은 도심의 활력을 떨어뜨리고 슬럼화를 진행시키며 공실을 가속화시키는 악순환을 만든다는 점입니다.
수요 변화에 의해 촉발된 이번 미국 부동산의 공실 상황은 과거보다 장기화되고 지역별로 차별화가 확대될 가능성이 커 보입니다. 이로 인해 KRC, HPP, BXP 등과 같은 샌프란시스코 지역의 오피스를 주요 기초 자산으로 하고 있는 리츠들은 장기간 어려운 사업 환경에 있을 수 있습니다.
 |
| HUDSON PACIFIC PROPERTIES 소유 샌프란시스코 오피스 |
다행히 프라임급 오피스 위주로 포트폴리오를 구성하고 있는 상장 리츠들의 경우 시장 전체 공실률보다는 아직 양호한 수치를 기록하고 있습니다.
HPP(Hudson Pacific Properties)의 경우 지난 1분기 보유 오피스의 임대율은 80.5%로 지난 4분기 81.9%에 비해 소폭 하락한 것으로 나타났습니다.
결론적으로, 금리 하락에 대한 기대가 여전하고 배당 수익률 측면에서 상당히 매력적인 가격까지 하락한 리츠들이 눈에 띄지만 자산 구성과 지역별 분산 등을 고려한 보수적인 접근이 여전히 필요하다고 생각됩니다.
⏩ (더 읽기) 주식투자 전에 반드시 알아야 할 기초상식
- 데이터의 오류와 주관적인 판단이 있을 수 있으며, 투자권유와 자문을 위한 내용이 아닙니다. 모든 자료의 저작권은 LoginMarket에 있습니다. 허락 없이 복제 및 배포할 수 없습니다.